GENEL HÜKÜMLER
KAPSAM:
MADDE 1- İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesine bağlı Esenkent Mahallesi, kapadık mevkiinde bulunan ekli listede belirtilmiş, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, no'lu adalar üzerinde ESENYURT Belediyesince onaylı plan ve projelere göre yapılmış ve yapılacak konutlar ile, merkezi ısıtma, altyapı tesisi, elektrik, su, kanalizasyon ve benzeri diğer alt yapı tesisleri ortak kullanım yerleri, sosyal tesis, ticaret merkezleri, kültür ve sanat tesisleri, rekreasyon alanları ve benzeri tesis ve hizmetler ile bunların eklentilerinin yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı birden çok yapıyı kapsayan ESENKENT Toplu Yapı'ları kat mülkiyeti kanunu'nun ve ilgili diğer yasaların emredici kuralları saklı kalmak üzere bu "YÖNETİM PLANI'NA" göre yönetilir. .
Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Hallerde Kat Mülkiyeti Kanununun Uygulanması.
MADDE 2- Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ve ilgili diğer yasaların hükümleri uygulanır.
YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI:
MADDE 3- Yönetim Planı, ESENKENT Toplu Yapı Kapsamındaki bütün kat maliklerini, kat irtifakı sahiplerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü veya kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa payını satış, bağış v.s. bir yolla iktisap edecek bütün kişileri kendiliğinden bağlar. Bu kişiler yönetim planının bütün hükümlerine aynen uymak zorundadırlar.
YÖNETİM PLANININ DEGİŞTİRİLMESİ:
MADDE 4- Yönetim Planı, ESENKENT Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, üye tam sayısının beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
TANIMLAR BAGIMSIZ BÖLÜM:
MADDE 5- Ana gayrimenkulün, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine "Bağımsız Bölüm" denir.
BLOK YAPI:
MADDE 6- Bir veya birden fazla giriş çıkışı bulunan ve birden çok bağımsız bölümden oluşan yapıyı ifade eder. Yönetim planında bundan böyle "Blok Yapı" deyimi "Blok" olarak geçecektir. .
ADA:
MADDE 7- ESENKENT Toplu Yapı Alan'ında bulunan 3194 sayılı imar Kanunu'nun 5. maddesinde tanımlanan "imar Adası"dır.
TOPLU YAPI:
MADDE 8-Ekli krokide gösterilen ve (141-207=) 66 imar adasını içeren alanda kurulu, konut, altyapı ve tüm ticaret, kültürel ve sosyal donanımıile arsa payına bağlı olmayan, kat mülkiyetine konu teşkil etmeyen kamuya açık alan ve tesisleri kapsar.
1.BÖLÜM
BLOK YÖNETİMİ
A- BLOK KAT MALİKLERİ KURULU:
Oluşması, Yetki Alanı ve Görevleri:
MADDE 9- ESENKENT Toplu Yapı Alanı'nda bulunan imar adalarındaki (ortak giriş çıkışı bulunan ve birden çok bağımsız bölümden oluşan) ayrık veya bitişik düzende inşa edilmiş blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloka ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm (daire, büro, dükkan v.s. ) maliklerinden (kat maliklerinden) oluşan "Blok Kat Malikleri Kurulu"nca yönetilir.
Blok Kat Malikleri Kurulu Yönetim Planı'nın 6. maddesinde tanımlanan "Blok Yapı" yönetimini belirleyip yönlendirmek ve denetlemekle görevli ve yetkilidir.
Her blokun, noterce onaylanmış, bir "Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri" bulunur. Bu defter blok yöneticisinin kişisel sorumluluğunda saklanır. Eski ve yeni yöneticiler arasında tutanakla devir teslim edilir. Devir teslim edildiği, Kat Malikleri Kurulu'nun bilgisine sunulur.
Blok Kat Malikleri Kurulu olağan veya olağanüstü toplanır. Blok Yöneticisinin bütün hesap ve işlemlerini, Deneticinin raporlarını dikkate alarak inceleyip değerlendirir. Bunun sonunda Yöneticiyi aklama veya sorumlu tutma kararı verir.
KURULA KATILMA VE OY HAKKI:
MADDE 10-
a- Blok Kat Malikleri Kurulu'nda, her kat maliki, bağımsız bölümüne bağlı arsa payının miktarı ne olursa olsun, bir oy hakkına sahiptir.
Aynı blokta, bir kişi birden çok bağımsız bölüme malikse, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak, bir kişinin kullanabileceği oy sayısı, Blok Kat Malikleri Kurulu'ndaki bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
b- Bir bağımsız bölüme (daire, büro, dükkan v.s.) birden çok kimse malikse, Blok Kat Malikleri Kurul'unda, bunları, içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.
c- Kat maliklerinden biri medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun (çocuk, akıl hastası v.s.) ise, onun yerine kurula kanuni mümessili (velisi veya vasisi) katılır.
d- Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oy veremez.
e- Kat maliklerinden biri yerine, kurula, tayin edeceği bir vekil katılabilir, oy verebilir ve seçilebilir. Bu vekil, diğer bir kat maliki veya hariçten bir kişi olabilir Ancak aynı kişi tüm oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere tayin edilemez. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.
TOPLANMA VE ÇAGRI:
MADDE 11
a- Blok Kat Malikleri Kurulu çoğunluklu olarak her yıl Mayıs ayının ilk haftasında toplanır.
b- Kurul, yönetici tarafından, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir.
Çağrıda toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir. Gündemde olmayan bir maddenin konuşulması, ancak katılanların, çoğunluk kararı ile olabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
c- Yönetici, Blok Kat Malikleri Kurulu'nu, yukarıda belirtilen usullere uyarak gerekli gördüğü zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir. Yönetici kat maliklerinin üçte birinin yazılı talebi halinde kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. Toplantı talebinde bulunan kurul üyeleri, taleplerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar. Olağanüstü toplantılarda sadece gündemdeki konular görüşülür ve gündeme ilave yapılamaz.
TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI:
MADDE 12
a- Blok Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir.
b- Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılmazsa, ikinci toplantı bir hafta içinde yapılır toplantı yeter sayısı aranmaksızın oy çoğunluğuyla karar verilir.
c- Kat Mülkiyeti Kanunu'nda özel haller için konmuş bulunan toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin kurallar saklıdır. (Bkz. KMK. md. 24, 30. 32, 42, 44, 45).
KARARLARIN BAGLAYICILIĞI:
MADDE 13- Blok Kat Malikleri Kurulu'nun kararları, toplantıya veya karara katılmış olmasalar dahi, o bloktaki bütün kat maliklerini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun bulmayan kat malikinin karar aleyhine Sulh Mahkemesi’ne başvurarak hakimin müdahalesini isteme hakkı saklıdır. (KMK Madde:33)
KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI:
MADDE 14- Blok Kat Malikleri Kurulu'nun kararları, yönetici tarafından noter onaylı bir karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek defteri imza ederler.
TİCARET MERKEZİ BLOKUNUN AYRIK DURUMU:
MADDE 15- Ticaret Merkezleri başkaca hiçbir blokun olmadığı Adalarda tek başına bulunduğundan, bu blokların "Kat Malikleri Kurulu", aynı zamanda 2/A bölümündeki maddelerde yazılı "Ada Temsilciler Kurulu"nun yetki, görev ve sorumluluklarıyla da yükümlüdür.
B- BLOK YÖNETİCİSİ:
SEÇİMİ:
MADDE 16
a- Blok Kat Malikleri kurulu, her yıl Mayıs ayında yapacağı toplantıda, kendi arasından veya dışarıdan birini bir yıl için "Blok Yöneticisi" seçer. Kurul gerekli görür ise, 22. maddeye göre seçeceği "Blok Temsilcileri"nden bir veya daha çok kişiyi "Blok Yönetici Yardımcısı" olarak görevlendirebilir. Yönetici yardımcılarının yapacağı işleri, yönetici belirler.
Eski yöneticinin ve yardımcılarının görevi yenileri seçilinceye kadar devam eder.
b- Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Birinci ve ikinci tur seçimlerinde, yönetici adaylarından herhangi biri salt çoğunlukla seçilemez ise, üçüncü tur oylamada en çok oy alan aday yönetici seçilmiş olur. Eski yönetici tekrar seçilebilir.
Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak üç örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok yöneticisinde ikincisi Ada yönetim Kurulu’nda, üçüncüsü Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nda saklanır. Bu tutanaklar, Kat Malikleri Kurulu karar defterine de yazılır; imzalanır.
Yöneticinin Seçimi de kat malikleri anlaşamazlarsa, kat maliklerinden birisinin başvurması üzerine, yönetici, sulh Mahkemesi tarafından tayin edilir.
c- Kurul, yönetici ve/veya yardımcılarını sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı ile her zaman değiştirebilir. Ancak, Sulh Mahkemesi’nce atanan yönetici, (Sulh Mahkemesi’nden izin alma hali dışında) atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kurul kararıyla değiştirilemez.
d- Yöneticinin adı ve soyadı, iş ve ev adresi ve telefon numaraları bloğun girişte görülecek bir yerine asılır. Yönetici iş ve ev telefon numaralarını en geç seçimini izleyen bir hafta içinde Ada Yönetim Kurulu'na bildirir.
ÜCRETİ:
MADDE 17- Yöneticiye (gerekiyorsa yardımcılarına) ödenecek ücret, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 40. maddesine göre Blok Kat Malikleri Kurulunca kararlaştırılır.
GÖREV, YETKI VE SORUMLULUKLARI:
MADDE 18
1- Blok yöneticisi (varsa yardımcıları) kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici, Mayıs ayında yapılacak toplantıda o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yönetici, bu amaçla, gelir ve gider durumunu gösteren bir raporu, toplantı çağrısıyla birlikte, kat maliklerinin bilgisine sunar.
Yönetici, yaptığı giderleri belgeler ve bütün gider belgelerini, gerektiğinde incelenmek üzere bir dosyada saklar.
2- Blok Yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35., 36., 37. ve diğer maddelerinde öngörülen görevleri ve özellikle aşağıda belirtilen işleri yapar.
a- Blok Kat Malikleri Kurulu ile Ada Yönetim Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nca verilen kararları yerine getirir.
b- Blok Kat Malikleri Kurulu'nca kabul edilmiş işletme projesi (bütçe) yok ise seçimini izleyen 20 gün içinde bir işletme projesi hazırlar. Bu projede özellikle,
1- Bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını,
2- Ada ve Toplu Yapı Yönetim giderleri dışında kalan blok ortak giderlerinden, bu yönetim planına ve KMK. 20'ye göre her kat malikine düşecek muhtemel miktarı,
3- Tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarını gösterir.
işletme projesi (bütçe), kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (kiracı v.s.) imzaları karşılığında veya taahhütlü bir mektupla bildirilir.
Bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye kat maliklerince itiraz edilirse, itiraz Blok Kat Malikleri Kurulu'nca bir hafta içinde incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. İtiraz olmazsa proje kesinleşir.
Kesinleşen işletme projeleri veya Blok Kat Malikleri Kurulu'nun işletme giderleri ile ilgili kararları, icra ve iflas Kanunu'nun 68. maddesi'nin 1. fıkrası'nda belirtilen belgelerden sayılır.
c- Blok yapının ve ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, işletilmesi ve onarımı için gerekli olağan tedbirleri alır ve bu tedbirlerin gerektirdiği sözleşmeleri yapar. Yönetim planının 30. maddesi 2. fıkrası (b) bendi hükmü saklıdır.
d- Bloktaki kat maliklerinden bu yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümlerine göre belirlenmiş "blok ortak gider" paylarını ve bu gidere ilişkin avansı toplar.
Kat malikinin payına düşecek blok ortak gider ve avans borcunu ve gecikme tazminatını, bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka bir sebeple devamlı olarak yararlananlardan da isteyebilir. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı yaptığı ödemeyi kira borcundan düşer. Bağımsız bölümden kiracı olarak veya diğer bir sebeple bir başkasının yararlanmakta olması, kat malikinin ortak gider ve avans payını ödeme zorunluluk ve sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
e- Yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve üçüncü şahıslara karşı kat maliklerini temsilen dava açar, icra takibinde bulunur.
Kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin olarak veya yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle, kat malikleri veya üçüncü şahıslar tarafından açılan davalarda diğer kat maliklerini temsil eder.
Yukarda belirtilen davalar avukatlar eliyle de izlenebilir.
Avukatlık ücreti ve yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
f- Blok kat malikleri kurulu kararıyla veya Kurul’ca verilen yetki uyarınca yönetici tarafından szöleşmesi fesh edilen veya sona eren kapıcının bu görevi nedeniyle tahsis edilmiş yerleri 15 gün içerisinde boşaltmasını sağlar. Bu süre içerisinde boşaltılmayan yerlerin zabıtaca boşaltılması için yerel Mülkiye Amirliği’ne (KMK. Ek Madde 2 uyarınca) başvurulur.
g-Blok yapımının tümünü ilgilendiren tebligatı kabul eder.
h- Blok yapıyı sigorta ettirir.
ı- Ada Yönetim Kurulu tarafından yapılacak çağrılara uyar, onların vereceği kararı uygular.
TİCARET MERKEZİ BLOKUNUN AYRIK DURUMU
MADDE 19- Ticaret Merkezleri başkaca hiçbir bloğun olmadığı Adalarda tek başına bulunduğundan, "Blok Yöneticisi" değil, 2/B bölüm maddelerinde yazılı olduğu şekilde "Yönetim Kurulu" olarak seçilirler. Böylece, bu yönetim kurulu hem "Blok Yöneticisi" gibi, hem de "Ada Yönetim Kurulu" gibi görevli, yetkili ve sorumludur.
C- BLOK DENETÇİSİ:
MADDE 20
1/a- Blok Kat Malikleri Kurulu her yıl Mayıs ayında yapacağı toplantıda kendi arasından veya dışarından birini 1 yıl için "Blok Denetçisi" seçer. Kurul gerekli görür ise, 22. maddeye göre seçeceği "Blok Temsilcileri"nden 1 veya daha çok kişiyi "Blok Denetçi Yardımcısı" olarak görevlendirebilir.
Denetçi yardımcılarının yapacağı işleri Denetçi belirler.
Eski denetçi ve yardımcılarının görevi yenileri seçilinceye kadar devam eder.
b- Denetçi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Birinci ve ikinci tur seçimlerinde, denetçi adaylarından herhangi birini salt çoğunlukla seçilemez ise, üçüncü tur oylamada en çok oy alan aday, denetçi seçilmiş olur. Eski denetçi tekrar seçilebilir.
Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak üç örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisi'nde ikincisi Ada Yönetim Kurulu'nda, üçüncüsü Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nda saklanır. Bu tutanaklar, "Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri"ne de yazılır; imzalanır.
2- Denetçi, Yönetim Kurulu'nun hesap ve işlemlerini en az üç ayda bir denetler Mayıs ayında yapılacak toplantıda, Kat Malikleri Kurulu'na vereceği raporda, denetim sonucu ve blok yapının yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini bildirir.
3- Denetçi, bu raporu ve vereceği kararları noter onaylı bir deftere yazarak imza eder.
4- Blok Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse Yöneticinin hesaplarını ayrıca dışarıdan bir uzmana inceletebilir.
TİCARET MERKEZİ BLOKUNUN AYRIK DURUMU:
MADDE 21- Ticaret Merkezlerinde, başkaca hiçbir bloğun olmadığı adalarda tek başına bulunduğundan, "Denetici" değil, 2/C bölüm maddelerinde yazılı olduğu şekilde "Denetim Kurulu" olarak seçilirler. Böylece, bu denetim kurulu hem "Blok Denetçisi" gibi, hem de "Ada Denetim Kurulu" gibi görevli, yetkili ve sorumludur.
D- BLOK TEMSİLCİSİ:
MADDE 22- Blok Kat Malikleri Kurulu her yıl Mayıs ayında yapacağı toplantıda, kendi bloklarını, "Ada Temsilciler Kurulu"nda temsil etmek üzere; kişileri blok temsilcisi olarak seçer.
Bunlar, kendi bloklarının yönetici ve denetçisiyle birlikte Ada Temsilciler Kurulu'na katılır. Yenileri seçilinceye kadar eskilerin görevi devam eder.
Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak üç örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisi'nde, ikincisi Ada Yönetim Kurulu'nda, üçüncüsü Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nda saklanır.
Bu tutanaklar "Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri'ne de yazılır; imzalanır.
2. BÖLÜM
ADA YÖNETİMİ
A- ADA TEMSİLCİLER KURULU
Oluşması, Yetki Alanı ve Görevleri:
MADDE 23-
a) Ada Temsilciler Kurulu, Blok ve Kat Malikleri Kurullarının seçildikleri “Blok Yöneticisi” “Blok Denetçisi” ile 22 maddeye göre seçilecek “Temsilcileri’nden” oluşur. (Bkz. “Seçim Şeması” “ESENKENT Toplu Yapı Yönetimi” sistemi adlı ek)
ESENKENT Toplu Yapı Yönetimi sistemi adlı ek ile ESENKENT Toplu Yapı Yönetimi alanı yerleşim planı adlı ek’te görüleceği üzere 141-207 no’lu adalardaki blok temsilcileri, Ada Temsilciler Kurulu’nu oluşturur.
b) Ada Temsilciler Kurulu’nun yetki alanı, bu yönetim planının 7. Maddesinde tanımlanan ve ekli yerleşim planında sınırları gösterilen “Ada” alanıdır.
c) Ada Temsilciler Kurulu, Başkanlık Divanı’nı oluşturduktan sonra kendi içinde beş asil beş yedek üyeyi “Ada Yönetim Kurulu’na” üç asil üç yedek üyeyi de “ Ada Denetim Kurulu’na” seçerek görevlendirilir.
Ada Temsilciler Kurulu olağan ve olağanüstü toplantılarda Ada Yönetim Kurulu’nun bütün hesap ve işlemleri, Ada Denetim Kurulu’nun raporlarını dikkate alarak inceleyip değerlendirir. Bunun sonunda, Yönetim Kurulu’nun aklama ya da sorumlu tutma kararı verilir, bu kararlar, üye tam sayısının salt çoğunluğuyla verilir.
d) Ada Temsilcileri Kurulu, Yönetim Kurulu’nu yönlendirici kararlar alır; 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun” ilgili hükümlerinin ve bu “Yönetim Planı’nın” doğru uygulamasını gözetir.
e) Kat Melikleri’nin ortak giderlere katılım paylarını (aidatı) da belirleyen yıllık “İşletme Projesi’ni” (bütçeyi) görüşüp karara bağlar. Bu konuda karar verilirken, Toplu Yapı Temsilcileri Kurulu’nca kabul edilmiş Toplu Yapı Bütçesi giderlerinden Ada’ya düşen pay kesinlikle hesaba katılır.
f) Blok Kat Malikleri Kurulu ve Blok Yöneticileri, yerleşim planına göre münhasıran bloklarına tesis edilmiş olan ortak yer, yapı ve tesislerin idaresinde, “Ada Temsilcileri Kurulu’nca” alınmış ilke kararlarına uymak zorundadır.
g) Ada Temsilcileri Kurulu, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nca alınmış ilke kararlarına uymak zorundadır.
KURULA KATILMA VE OY HAKKI:
MADDE 24
a- Ada Temsilciler Kurulu üyelerinin her biri, temsil ettikleri bloktaki daire sayısı kaç olursa olsun, kurulda bir oy hakkına sahiptir.
b- Kurulun belli bir toplantısına katılamayacak olan üye, temsil ettiği bloktaki temsilcilerden bir başkasını vekil atayabilir. Vekil temsil yetkisini yazılı olarak kanıtlamak zorundadır. Bir üye birden fazla vekalet yetkisi kullanamaz.
TOPLANMA VE ÇAGRI:
MADDE 25
a- Kurul, Ada Yönetim Kurul’u tarafından, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, bütün kurul üyelerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir.
Çağrıda toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir. Yönetim Kurulu'nun gelir gider durumunu gösteren raporu da eklenir. Gündemde olmayan bir maddenin konuşulması, ancak katılanların çoğunluk kararı ile olabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda çoğunluk sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
b- (a fıkrası uygulaması gecikir ise) Ada Temsilciler Kurulu, her yıl, en geç Haziran ayının ilk yarısı içinde olağan olarak, kendiliğinden toplanır.
c- Yönetim Kurulu gerekli gördüğü hallerde, kurulu, yukarıda belirlenen usullere uyarak her zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir.
Ada Temsilciler Kurulu üyelerinin üçte birinin yazılı istemi halinde, Yönetim Kurulu Temsilciler Kurulu'nu gecikmeksizin toplamak zorundadır. istemde bulunanlar, gündemi de bildirirler.
Olağanüstü toplantılarda yalnızca önceden belirlenen gündem görüşülür.
TOPLANMA VE KARAR YETER SAYISI:
MADDE 26
a- Ada Temsilciler Kurulu, üye tam sayısının salt çoğunluğuyla toplanır. Toplantı Yönetim Kurulu Başkanı tarafından açılır; Başkanlık Divanı seçilerek çalışmalara başlanır. Alınmış bir kararın yeniden görüşülüp karara bağlanması, "görüşmenin yenilenmesi" önerisinin toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla kabülüne bağlıdır.
Ada Temsilciler Kurulunda, katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir.
b- Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda çoğunluk aranmaz; katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir.
Kurul (Divan) Başkanı, bütün bu halleri toplantı tutanağında belirtir.
c- Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve bu yönetim planında özel haller için öngörülmüş bulunan ''toplantı'' ve "karar" yeter sayılarına ilişkin hükümler saklıdır.
KARARLARIN BAĞLAYICILIĞI:
MADDE 27- Ada Temsilciler Kurulu'nun kararları kendi Adası Kapsamında bulunan bütün bağımsız bölüm sahiplerini (kat maliklerini), sakinlerini (kiracılarını), irtifak hakkı sahiplerini, bağımsız bölümü onlardan devralacak olanları bağlar.
KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI:
MADDE 28- Ada Temsilciler Kurulu'nun noterden onaylı bir "Ada Temsilciler Kurulu Karar Defteri" bulunur. Bu deftere, her karar, bir numara verilerek, Kurul (Divan) Başkanı tarafından yazılır. Toplantıya katılan bütün üyelerce imzalanır. Karara katılmayanlar da, aykırılık gerekçelerini veya aykırı oylarını belirterek imza atmak zorundadır.
Ada Temsilciler Kurulu Karar Defteri Kurul (Divan) Başkanının kişisel sorumluluğu altında saklanır. Her yeni Kurul Başkanı, bir öncesinden bu defterleri tutanakla devir teslim almak;her eski Kurul Başkanı da bir sonrakine bu defteri tutanakla devir teslim etmek zorundadır.
Ada Temsilciler Kurulu'nun yıllık her olağan toplantısında bu karar defteri devir teslim edildiği hakkında kurula bilgi verilir; bu bilgi toplantı tutanağına yazılır.
B- ADA YÖNETİM KURULU:
SEÇİMİ:
MADDE 29
a- Ada Yönetim Kurulu, her yıl, Ada Temsilciler Kurulunun ilk olağan toplantısında (Haziran ayının ilk yarısı içerisinde), kurulun kendi üyeleri arasından, bir yıl süre için, 5 asil 5 yedek üye olarak seçilir. Seçim, her aday ayrı ayrı oylanarak yapılır. İlk iki oylama turlarında en az salt çoğunluk kadar oy alınması sağlanamazsa, üçüncü turda en çok oy alanlar seçilmiş olur. Tutanak düzenlenir. Seçim sonuçları da Ada Temsilciler Kurulu Karar Defteri'ne yazılır. Ayrıca her bloğun duyuru tahtasında ilan edilir.
b- Yönetim Kurulu, seçimi izleyen ilk toplantıda, bir başkan, bir başkan vekili, bir de sayman seçerek görev bölümü yapar.
Kararlarını salt çoğunlukla verir. Noter Onaylı "Ada Yönetim Kurulu Karar Defteri" tutar. Bu defterin eksiksiz tutulmasından ve saklanmasından Başkan şahsen sorumludur. Bu defter, eski ve yeni yönetim kurulları arasında tutanakla devir teslim edilir. Yönetim Kurulu üyeleri görev sürelerinin sonunda yeniden seçilebilirler.Yeni yönetim kurulu seçilinceye kadar eskisi göreve devam eder.
GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI:
MADDE 30
1- Ada Yönetim Kurulları, aynen bir vekil gibi görevli ve sorumludur. Ada Yönetim Kurulu, her yıl, Ada Temsilciler Kurulu'nun yapacağı ilk olağan toplantıda, o tarihe kadar görülen hizmetlerin, elde edilen gelirlerle yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Bu amaçla, gelir-gider durumunu gösteren bir raporu, Ada Temsilciler Kurulu üyelerinin bilgisine toplantıdan en az bir hafta önce imza karşılığı sunar. Bu raporu, toplantıdan yine bir hafta önce her blokun duyuru tahtasına asarak öteki kat maliklerinin de bilgisine sunar.
Yönetim kurulu gelir gider hesabının KMK ile ilgili başkaca yasalara göre usulünce tutulmasını, Başkan kanalı ile Toplu Yapı Yönetim Kurulu önünde izler. Bu hesaplara ilişkin her türlü belgenin, Toplu Yapı Yönetim Kurulu sorumluluğunda, yasal süresi boyunca saklanmasını, Başkan kanalı ile izleyerek devir teslim tutanağından birer örneğini alıp saklar.
2- Ada Yönetim Kurulu, özellikle aşağıda belirtilen görevleri yapar:
a- Ada Temsilciler Kurulu'nca verilen kararları yerine getirir.
b- Ada kapsamı içinde bloklar dışında kalan "ortak yerler' ile ortak kullanıma açık olan alanların amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakım ve onarımlar için gerekli önlemleri alır. Bu önlemlerin gerektirdiği (bekçi, bahçıvan, elektrikçi v.b.) hizmet sözleşmelerini imzalar; bu kişilerin çalışmalarını düzenler, onları yönetir ve denetler. Ada yönetim kurulu, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu (veya o’nun yetkilendirmesi sonucu Toplu Yapı Yönetim Kurulu) tarafından karar verildiği takdirde blok kapıcılarını işe alır; çalışmalarını düzenler, onları yönetir ve denetler.
c- Göreve başladığında, önündeki zamanı etkileyen bir "işletme Projesi" (bütçe) yok ise, 20 gün içinde yenisini hazırlar. Varsa, onu uygulamayı sürdürür. "işletme Projesi" (bütçe) hazırlanırken, önce bir yıllık giderlerin çeşidi ve tutarı tahmin edilir..Buna “ Toplu Tapı Yönetim Kurulu Bütçesi’nden” bu adaya isabet eden pay eklenir. Böylece belirlenecek yıllık gider, KMK.’nun 20. Maddesi, Adada bulunan bağımsız bölüm sahiplerine (kat maliklerine) "aidat" (ortak gider payı) olarak dağıtılarak karşılanır.
İşletme projesi, Ada Temsilciler Kurulu üyelerine imza karşılığı duyurulup, kurulun bunu görüşmek üzere toplanması sağlanır. Ada Temsilciler Kurulu işletme projesini kesinleştirir. Temsilciler Kurullarının kararları, icra iflas Kanunu'nun 68. maddesi 1. fıkrasında yazılı belgelerden sayılır.
d- Ada Yönetim Kurulu ortak gider payını (aidatını) ve gecikme tazminatını, KMK.'na dayanarak, bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka sebeple devamlı olarak yararlanandan da isteyebilir.
Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekte olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı yaptığı ödemeyi kira borcundan düşer.
Ortak gider payının (aidatın) ödeme yükümlüsü kat maliki (bağımsız bölüm sahibi) olduğundan, yukarıdaki fıkraya göre tahsilat takibi yapılıyor olması, bağımsız bölüm sahibinden de yükümlülüğünü yerine getirmesini istemeye engel değildir. Onun sorumluluğu ortadan kalkmaz.
e- Ada Yönetim Kurulu, her türlü gelir-gider izlemelerini, bunların belgelenmesini, muhasebesinin tutulmasını, banka hesabını, nakit, çek, ödeme talimatı kullanılmasını Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nun yönetmekte olduğu görevliler eliyle sürdürebilir.
f- Ada Yönetim Kurulu, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve yürütmeye yetkili olduğu hizmetler nedeniyle üçüncü kişilere karşı Adadaki bütün kat maliklerini temsilen dava açar; icra takibinde bulunur. Bu çerçevede açılacak davalarda, davalı olarak "Ada"yı temsil eder.
Bu davaların gerektirdiği avukatlık ücreti ile her türlü yargılama giderleri, ortak giderden karşılanır.
g- Ada Temsilciler Kurulu kararı ile veya bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak kendisi tarafından sözleşmesi feshedilen veya sona eren kapıcı, bekçi, kaloriferci v.b. görevlilerin oturdukları yerlerin 15 gün içinde boşaltılmasını sağlar; bu amaçla (KMK ek madde 2’ye göre) yerel mülki amirliğe başvurur.
h- Adayı ilgilendiren tebligatı kabul eder.
ı- Ada kapsamındaki ortak yer ve tesisleri sigorta ettirir.
3- Ada Yönetim Kurulu, bu maddenin 2/c ve 2/ı fıkralarında sayılan görevlerin dışında kalan görevlerin yürütülmesi için, Başkanına yetki verebilir. Yetkilendirme kararında, yetkinin sınırı, borçlandırma ve harcamalar da gösterilerek açık seçik belirtilir.
Bu tür bir yetkilendirmenin dışında kalan bütün borçlandırma ve harcamalar karara dayandırılır.
Her türlü belgeler ile Ada Yönetimin hesaplarından para çekilirken iki imza kullanılması zorunludur.
4- Ada Yönetim Kurulu tarafından yerine getirilmesi öngörülen yukarıdaki hizmetler Ada Temsilciler Kurulu'nca yetki verildiği takdirde sözleşme yapılarak bir gerçek ya da tüzel kişiye yaptırılabilir.
ÜCRET: MADDE 31-
Ada Yönetim Kurulu üyelerine ödenecek ücret, Ada Temsilciler Kurulu'nca belirlenir ve işletme projesinde (bütçede) gösterilir.
C- ADA DENETİM KURULU:
MADDE 32
1-Ada Temsilciler Kurulu, her yıl, ilk olağan toplantısında bir yıl süre ile görev yapmak üzere, kendi üyeleri arasından 3 asil, 3 yedek, Denetim Kurulu üyesi seçer.
Bu seçim, ilk iki turda her üye için en az toplantıya katılanların salt çoğunluğu kadar oy ile yapılamaz ise üçüncü turda en çok oy alanlar seçilerek yapılır. Tutanak düzenlenir.
Ada Denetim Kurulu ilk toplantısında aralarından bir üyeyi Başkan seçer.
Aynı kişiler sonraki yıllarda yeniden seçilebilir.
2- Ada Denetim Kurulu ile birlikte çalışmak üzere uzman kişiler de görevlendirebilir.
Denetim kurulu üyelerinin ve uzman kişilerin ücretlerini Ada Temsilciler Kurulu belirler. İşletme projesine karşılığı konur.
3- Ada Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu'nun karar, işlem ve hesaplarını üç ayda bir denetleyerek gerekli gördüğü uyarıları yazılı olarak bu Kurula bildirir. Yönetim Kurulu'nca verilecek cevapları yetersiz bularak denetim sonuçlarının Ada Temsilciler Kurulu'nca bilinmesini uygun görür ise bu Kurulun Başkanı'ndan Kurulu toplantıya çağırmasını isteyebilir. Ada Temsilciler Kurulu söz konusu denetimi görüşmek üzere toplanır.
4- Ada Denetim Kurulu, noterce onaylanmış, "Ada Denetim Kurul Karar Defteri" tutar. Bu defter eski ve yeni üyeler arasında tutanakla devir teslim edilir.
5- Ada Denetim Kurulu her yıl, Temsilciler Kurulu'nun olağan toplantısında değerlendirilmek üzere, Yönetim Kurulu'nun aklanması ya da sorumlu tutulması önerisini de içeren bir yıllık rapor hazırlar. Bu rapor, toplantıdan önce üyelere ulaştırılır; Karar Defteri gibi devir teslim edilir.
3. BÖLÜM
TOPLU YAPI YÖNETİMİ
A- TOPLU YAPI TEMSİCİLER KURULU
Oluşması, Yetki ve Sorumlulukları:
MADDE 33
1- ESENKENT Toplu Yapı Temsilciler Kurulu; “Ada Yönetim Kurulu Başkanlarından” oluşur. Ayrıca, 56.Maddeye göre Kamu Kurumları’nca gönderilmiş kişiler de bu kurulun görevli öteki üyeleridir. Bunlar, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun seçilmiş üyelerinden farksız hak ve hükümlülük taşırlar.
“Ada Yönetim Kurulları” ilk toplantılarından Başkanlarını seçtikten sonraki hafta içinde (Haziran ayının ilk 3. Haftası içerisinde) bu başkanlar birbirlerini bilgilendirerek, ilk “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu” toplantısı yaparlar.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, oluşumunu gerçekleştiren organik bağdan güç alarak, Adalar arası eşgüdümü ve birlikteliğini sağlamakla görevli ve yetkilidir. Bu amaca dönük ilke kararları aranır. Kurallar koyar. Aldığı karar ve koyduğu kuralların bir bölümünü her üye kendi başkanı bulunduğu Adada yürütür; bir bölümü de “Toplu Yapı Yönetim Kurulu” eliyle yürütülür.
Ada Yönetim Kurulu’nun aidat toplanmasına, muhasebe hizmetlerine benzer görevlerin her adada ayrı ayrı örgütlenip izlenmesinin maliyet artırıcı özelliğinden ötürü, bunlar, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ilke kararlarının ışığı altında, Toplu Yapı Yönetim Kurulu yönetimindeki bir merkezde sürdürülür.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, her yıl, Ada Yönetim Kurulları'nın bütçelerini hazırlamalarından önce, Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nun hazırlayacağı''Toplu Yapı Yönetimi Bütçesi"ni görüşüp karara bağlar. Ada Yönetimi bütçeleri, “ Toplu Yapı Yönetim Bütçesini” de kapsar.
2- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun ilke kararları ile koyduğu kurallar, bu kurulu oluşturan üyelerinin her birinin başkanı bulunduğu Yönetim Kurulları'nda benimsenerek, Adalar arası yönetim bütünlüğü sağlanır.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, kendi üyeleri arasından 5 kişiyi Toplu Yapı Yönetim Kurulu'na, 3 kişiyi de Toplu Yapı Denetim Kurulu'na seçer.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, olağan veya olağanüstü toplantılarında Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nun bütün hesap ve işlemlerini, Toplu Yapı Denetçileri'nin raporlarını da dikkate alarak inceleyip değerlendirir. Bunun sonunda Yönetim Kurulu'nun aklama ya da sorumlu tutma kararını verir.
KURULA KATILMA VE OY HAKKI:
MADDE 34- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin her biri kurulda bir oy hakkına sahiptir.
Kurulun belli bir toplantısına katılamayacak olan üye, temsil ettiği Ada Yönetim Kurulu’ndan her hangi bir üyeyi vekil olarak tayin edebilir. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.
TOPLANMA VE ÇAGRI:
MADDE 35- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, her yıl Ada Yönetim Kurulu Başkanlarının seçimini izleyen ilk hafta içinde olağan toplantısını yapar.
Bu toplantıda, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nu 1 yıl boyunca yönetmek üzere bir Başkan ve bir de Başkan vekili seçilir.
Bu Başkan ve Vekili, yıl içinde her hangi bir toplantıda 2/3 çoğunluk kararı ile görüşülebilir; yenileri salt çoğunlukla seçilebilir.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, salt çoğunlukla verdiği kararlara göre, yılda 3 kez olağan olarak; üyelerinin 2/3 çoğunluklu yazılı istemi üzerine olağanüstü olarak toplanılır.
Toplantı çağrıları, bu kararın başkanı tarafından; gündem, yer, saat bildirilerek üyelerine yazılı duyurulduktan sonra yapılır.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun 2/3 çoğunlukla vereceği kararın Toplu Yapı Temsilcileri Kurulu Başkanlığı’na ulaştırması yoluyla da belli gündemle toplantıya çağırılabilir.
TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI:
MADDE 36- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, üye sayısının yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verir. Alınan kararın yeniden görüşülmesi ve yeniden karara bağlanması, "görüşmenin yenilenmesi" önerisinin toplantıya katılanların 2/3 oy çoğunluğuyla kabul edilmesine bağlıdır.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve bu yönetim planında özel haller için öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin hükümler saklıdır.
KARARLARIN BAGLAYICILIĞI:
MADDE 37- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun kararları, ESENKENT Toplu Yapı kapsamında bulunan Ada Temsilciler ve Yönetim Kurulları'nı Denetim Kurullarını, blok yönetimi ve yöneticileri ile bütün bağımsız bölüm maliklerini ve sakinlerini, irtifak hakkı sahiplerini ve bağımsız bölümleri herhangi bir şekilde onlardan devralacak olanları bağlar.
KARARLARIN YAZILMASI VE iMZALANMASI:
MADDE 38- Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun kararları Başkan tarafından noter onaylı bir “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Karar Defteri”ne yazılır ve bütün kurul üyelerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek defteri imza ederler. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Karar Defteri, Kurul Başkanı’nın kişisel sorumluluğu altında saklanır. Başkanlar yenilendikçe eski ve yenisi arasında devir teslim edilerek tutanağa bağlanır, tutanaklar dosyasında saklanır. Durum kurumun bilgisine sunulur.
B- TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU
SEÇİMİ:
MADDE 39- Toplu Yapı Yönetim Kurulu, 1 yıl için, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından 5 asil, 5 yedek üye olarak, her yıl en geç Haziran ayı sonuna kadar seçilir. Bu seçimin ilk iki turunda her üye için ayrı ayrı en az salt çoğunluk kadar oy sağlanamaz ise, üçüncü turda en çok oy alanlar seçilir.
Yönetim Kurulu, seçimi izleyen ilk toplantıda bir Başkan, bir Başkan vekili ve bir de sayman üye seçer.
Yönetim Kurulu, salt çoğunlukla toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğuyla karar verir. Yönetim Kurulu'nun kararları her sayfası Noterce onanmış "Toplu Yapı Yönetim Kurulu Karar Defteri"ne yazılır; toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Aykırı oyu olanlar da bunu belirterek imzalamak zorundadır.
Bu defter, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı'nın kişisel sorumluluğu altında saklanır. Değişen Başkanlar arasında tutanakla devir teslim edilir, durum kurulun bilgisine sunulur. Tutanak dosyasında saklanır.
GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLAR:
MADDE 40- Toplu Yapı Yönetim Kurulu aynen bir vekil gibi sorumludur.
ESENKENT Toplu Yapı Alanındaki plan/yapı adası ve yeşil alanlardan oluşan bu yönetim planına ekli yerleşim planında gösterilen sınırlarla çevrili 66 Adada yetkili ve görevlidir.
MADDE 41- Toplu Yapı Yönetim Kurulu iki türlü karar almakla yetkilidir.
a- Ada yönetimleri bağlayıcı kararlar
1- Konut adaları ile ticaret merkezi adaları dışında kalan ortak kullanım alanlarının yerleşim planının öngördüğü doğrultuda kullanılmasına, yönetimine, bakım-onarımına, işletilmesine ve bunları sağlayıcı her türlü giderlere ilişkin kararlar.
2- Ada yönetimlerin bütçelerinde öngörülen aidatların (ortak gider paylarının) toplanmasına, bu bütçelerin gerektirdiği muhasebenin tutulmasına yönelik çalışmaları yürütecek görevlilere ilişkin kararlar.
3- Toplu Yapı Yönetimi'nin yıllık işletme bütçesine "Ada Yönetimlerin" katkısını belirlemeye ve (Adalar arası) ortak giderlere ilişkin kararlar
4- Bloklarda, Adalarda, ortak kullanım yapı ve alanlarında (yollar, tretuvarlar, otoparklar, açık alanlar, sosyokültürel tesisler, eğitim tesisleri, ticaret tesisleri v.b.) imar Kanunu'na, imar Planı'na ve Yapı Projelerine uyumsuz her türlü gelişmelerin önlenmesine; böyle gelişmelerin giderilmesine ilişkin kararla.
b- Öneri niteliğindeki kararlar:
Bu tür kararlar Adalar arası uyumlu, ada yönetimlerinin eşgüdümünü sağlamaya yönelik kararlardır. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun benimsemesi oranında yürütülür.
B- TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU:
MADDE 42
a- 'Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu yönetim planının, blok yönetimlerinde, Ada yönetimlerinde yanlışsız ve eksiksiz uygulanmasını gözetir, izler; sonuçlandırılmasına çalışır.
b- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun kararlarını yerine getirir.
c- Ada Yönetim Kurulları'nın, işletme projeleri (bütçeleri) hazırlamalarına yardımcı olur.
d-Toplu Yapı Yönetimi için bir işletme projesi (bütçesi) hazırlar. Bu bütçeyi, Ada Yönetimlerinin bütçelinden önce hazırlayarak, kendi bütçesinin giderlerini, o bütçelerden “gelir” olarak karşılar.
Toplu Yapı Yönetimi bütçe giderleri, Ada Yönetimlerinin aidat, tahakkuk ve tahsilatlarını sağlanmasına, muhasebesinin tutulmasına ilişkin her türlü büro hizmetlerini kesinlikle içerir. Ayrıca, kararlaştırılacak adalar arası ortak (jeneratör işletmesi v.b) öteki hizmetlerin karşılanması giderlerini de kapsar.
Toplu Yapı Yönetimi bütçe giderleri her Ada Yönetimi’nin bütçesine, o Ada’nın bağımsız bölümler m2’ leri toplamıyla bağımsız bölüm sayısı esas alınarak Kat Mülkiyeti Kanu’nun 20. Maddesindeki kurallara göre dağıtılır.
Böylece hazırlanacak Toplu Yapı Yönetimi bütçesi, Ada Yönetimi Kurulu Başkanları’nı ( Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Üyeleri’ne) imza karşılığı sunulduktan 7 gün sonra toplanıp görüşülerek kararlaştırılması sağlanır.
e- Adalar yönetimlerin her türlü bürokratik hizmetlerini sağlayıcı düzenlemeler yapar; bu amaçla görevliler çalıştırır. Ada Yönetim Kurulu Başkanları'nın, bu tür hizmetlerden yararlanması kesinlikle, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı aracılığı ile ve o'nun yönergelerine uygunca sağlanır.
Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı, merkezi hizmetlerin görülüp sürdürülmesinde, Alda Yönetim Kurulu Başkanları'nın ihtiyaç ve dileklerini dinler, çözümler üretir; her Ada Başkanı'nın görevliler üzerinde ayrı ayrı üstlük davranışları sergilemesine engel olur.
f- ESENKENT Toplu Yapısını üçüncü kişiler önünde Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı temsil eder. Bu sıfatla gerektiğinde davalar açar; açılacak davalarda taraf olur.
g- Ortak kullanım yapı ve alanlarının işletilmesine yönelik çalışmalara katılır; hukuksal ilişkilerin elverdiği oranda bu amaçla yapılacak düzenleme ve sözleşmelerde görüş bildirir.
h- Kamuya açık alanların bakım-onarım ve temizliğinde ilgili idarelerle işbirliği kurarak hizmet verir.
Gerektiğinde bu amaçla bekçi ve bahçıvan gibi görevliler çalıştır.
ı- Seçim dönemlerinde, blok ve Adalarda yapılacak seçimler için takvim yapar; eşgüdüm amacıyla tutanak ve vekalet belgesi gibi kırtasiyeleri tek biçimde belirler, dağıtır.
i- Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nun kararlarına uymayan, uymakta geciken, aykırı karar alan veya eylemde bulunan Ada Yönetim Kurullarının bu davranışlarını değerlendirmeleri için o adaların Temsilciler Kurullarını toplar. Toplama nedenine göre düzenlenecek gündemin sonunda, Temsilciler Kurulunun Yönetim Kurulu hakkında göreve devam edip etmeyeceğine ilişkin karar alınmasını ister.
MADDE 43- Toplu Yapı Yönetim Kurulu, yükümlü bulunduğu görevlerin yerine getirilmesini, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu bu konuda bir karar verir ise, sözleşme ile bir gerçek veya tüzel kişiden isteyebilir.
ÜCRETİ:
MADDE 44- Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyelerinin ücreti, Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca belirlenerek karşılığı bütçeye yazılır.
Bir kişinin aynı zamanda hem Ada Yönetim Kurulu Başkanı, hem de Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyesi olarak iki ücret birden alınıp alınmayacağı ilgili Temsilciler Kurul’u tarafından belirlenir.
C- TOPLU YAPI DENETİM KURULU:
MADDE 45- Toplu Yapı Denetim Kurulu, 1 yıl için Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından her yıl en geç Haziran ayı sonuna kadar 3 kişi olarak seçilir. Seçimin ilk iki turunda her üye için ayrı ayrı en az salt çoğunluk kadar oy sağlanamaz ise, üçüncü turda en çok oy alanlar seçilir. Tutanak düzenlenir.
Aynı kişiler yeniden seçilebilirler.
Denetim Kurulu, 3 ayda bir Yönetim Kurulu'nun hesap ve işlemlerini inceleyerek vardığı sonuçları ara raporlarla Yönetim Kuruluna bildirir. Yıl sonlarında Yönetim Kurulunun aklanması veya sorumlu tutulması önerisini de içerecek biçimde düzenleyeceği kesin hesaplara ilişkin raporunun Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Üyelerine ulaştırılmasını ister, sağlar.
Denetim Kurulu, zorunlu hallerde Temsilciler Kurulu'nun olağanüstü toplanmasını isteyebilir. İsteği yerine getirilmez ise, bu toplantının yapılmasını sağlar.
Denetim Kurulu, bütün kararları ile rapor özetlerini, Noterce onaylanmış "Toplu Yapı Denetim Kurulu Karar Defteri"ne yazar. Bu defter eski ve yeni kurullar arasında tutanakla devir teslim edilir.
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
1. BÖLÜM
BAGIMSIZ BÖLÜMLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
MADDE 46- Kat malikleri, mülkiyetlerinde bulunan bağımsız bölümler (daire, işyeri v.b.) üzerinde (Kat Mülkiyeti
Kanunu'nun ve bu Yönetim Planı'nın hükümleri saklı kalmak kaydıyla) Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin içinde, ana taşınmaz mala zarar verecek nitelikte olmamak kaydıyla, arzu ettikleri onarım, tesis ve değişiklikleri yapabilirler.
Kat malikleri bağımsız bölümleri ve eklentilerini kullanırken iyi niyet kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız edecek hareketlerden veya yasaya ve yönetim planına aykırı davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
KAT MALİKLERİ ÖZELLİKLERİ:
a- Bağımsız bölümlerinde, diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar tertip edemezler, gürültülü hareketlerde bulunamaz, özellikle gece saat 22:00'den sonra televizyon, radyo ve teyplerini komşuları rahatsız edecek bir şekilde kullanamazlar.
Nişan, düğün gibi istisnai sebeplerle düzenlenecek toplantılarda diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye azami özen gösterirler.
b- Bağımsız bölümlerinin balkon, pencere veya teraslarından hiç bir şekilde halı silkeleyemezler, su dökemezler, çöp atamazlar, binanın dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine ve bahçelere çamaşır asamazlar.
c- Bağımsız bölümleri, kumarhane, randevuevi gibi ahlak ve adaba aykırı sayılacak şekilde kullanamazlar.
d- Kat mülkiyeti kütüğünde mesken, (iş veya ticaret yeri) olarak gösterilmiş bölümlerini, hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik gibi müesseselere tahsis edemezler.
e- Ana taşınmaz mal kütüğünde mesken olarak gösterilmiş bulunan bağımsız bölümlerinde (Blok Kat Malikleri Kurulu oybirliği ile müsaade etmedikçe) sinema, gazino, kulüp, kahvehane, dans salonu gibi eğlence, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ve basımevi, dükkan (berber dükkanı, terzihane, yatakhane, emlak bürosu, sendika veya dernek merkezi, dershane v.s.) gibi yerler açamazlar.
f- Ana taşınmaz mal kütüğünde dükkan, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerini kullanırken, diğer kat maliklerini rahatsız edecek uygulamalarda bulunamazlar, gürültü, sarsıntı yapamazlar.
g- Bütün kat malikleri oy birliğiyle müsaade etmedikçe, binanın ön, arka veya yan cephelerinde bağımsız bölümlerinin pencere, balkon veya teraslarına dışarından görünen veya dışarıya sarkan levha ve tabela asamazlar, balkon veya teraslara, binanın genel görüntü ve güzelliğini bozacak şekil veya renkte güneşlik koyamazlar, güvenlik önlemleri alamazlar.
h- Diğer bir bağımsız bölümde veya ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için bağımsız bölümlerine girme zorunluluğunun bulunduğu hallerde gerekli izni vermekten kaçınamazlar.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde bizzat oturmuyorlarsa, tebligat adreslerini, bu adresteki değişiklikleri ve bağımsız bölümlerinde kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların ad, soyad ve iş adreslerini derhal (en geç 15 gün içinde) Blok Yöneticisi'ne bildirirler. Tebligat adresini ve bundaki değişikliği bildirmeyen kat malikinin yönetimde mevcut son adresine yapılan tebligat geçerli sayılır.
2. BÖLÜM
ORTAK YERLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
MADDE 47- Kat malikleri, bağımsız bölümlerin bulunduğu blok yapıdaki ortak yerlerden ve tesislerden (bodrum, sığınak, kazan dairesi, asansör, ortak radyo ve televizyon antenleri v.s.'den) yararlanmak hakkına sahiptirler.
Kat maliklerinin yukarıda belirtilen ortak yer ve tesislerden nasıl ve ne ölçüde yararlanacakları Blok Kat Malikleri Kurulu'nca hakkaniyet kuralları da dikkate alınarak belirlenir ve gerektiğinde düzenlenir.
Kurul kararlarında, yetkili Kurulların konuya ilişkin kararlarını da göz önünde bulundurur.
Kat malikleri, yapı adalarındaki ortak yer ve tesislerinden (otoparklardan, spor ve oyun alanlarından, çocuk bahçelerinden) Ada Temsilciler Kurulu’nun ve Kurulun verdiği yetkiye dayanarak Yönetim Kurulları’nın belirlediği esaslar çerçevesinde yararlanırlar.
KAT MALİKLERİ:
a- Bulundukları yapının mimari durumu veya güzelliğini korumaya mecburdur;
b- Blok Kat Maliklerinin rızasını almadıkça, bulundukları yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, dış badana veya boya yapamazlar, balkonların veya balkon parmaklıklarının rengini değiştiremezler.
Aynı yapı adasındaki kat maliklerinin tümünün rızası olsa bile yapıya kat ilave edemezler, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı zemin veya bodrum katlarını işyeri (dükkân) haline getiremezler.
c- Blok yapıda Ada ve toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerden yararlanırken, tesislere zarar verecek veya diğer kat maliklerini -rahatsız edecek davranışlarda bulunamazlar, bunlardan yararlanmaya yönetim olarak yetkili kurullarca belirlenmiş kural ve düzene aykırı davranamazlar.
Bu yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kat maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümler bağımsız bölümden kiracı olarak veya herhangi başka bir sebeple devamlı bir şekilde yararlananlara da aynen uygulanır, bu yükümlülüklere aykırı davrananlar kat malikleri ile birlikte müteselsilen sorumludurlar.
ORTAK GİDERLERE KATILMA
1. BÖLÜM
GENEL OLARAK ORTAK GİDER:
MADDE 48- Toplu Yapı Alanı sınırları içinde konut ve ticaret merkezi bağımsız bölümleri sahipleri için "ortak giderlere katılma zorunluluğu" iki türlüdür.
Bunlardan “Ada Yönetimi” ve ''Toplu Yapı Yönetimi" bütçeleriyle belirlenip tek rakam olarak ifade edilen yükümlülük mutlak zorunluluktur.
İkinci tür ortak gider, "Blok Yönetimi’nin” bütçesiyle belirlenen yükümlülük ise, mutlak olmayıp, Blok Kat Malikleri Kurulu'nca bir bütçe kararlaştırıldığı taktirde zorunluluk olarak ortaya çıkar. Blok Kat Malikleri Kurulu, ihtiyaç duymayarak bütçe yapmayı gerekli görmez ise, doğal olarak, böyle bir ortak gidere katılma zorunluluğu doğmaz.
Yukarıda açıklanan giderler, "aidat" ve/veya "avans" biçiminde oluşabilir.
2. BÖLÜM
BLOK ORTAK GİDERLERİNE KATILMA:
MADDE 49
a- Kat malikleri, bulundukları blok yapıya ilişkin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum veya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle "ortak gideri" ve "avans payını" ödemekten kaçınamazlar.
b- Ortak gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %10 hesabıyla gecikme tazminatı ödemek zorundadır.
c- Ortak gider ve avans payını ödemede bir aydan fazla geciken kat maliki hakkında yönetici, bu yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre dava açmak ve icra takibi yapmakla yükümlüdür.
d- Ortak giderlerden karşılanan masraflara, kat maliklerinden veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi (kiracı, v.s.) kusurlu hareketi ile sebep olmuşsa yapılan ödeme zarara sebep olandan ve kat malikinden alınır.
3. BÖLÜM
ADA ORTAK GİDERLERİNE KATILMA
MADDE:50
a- Yerleşim planına ve ada temsilciler kurulu kararına göre belirlenmiş ada ortak tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler (ısıtma, sulama v.b.) adadaki bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
b- Ada ortak giderlerinin bağımsız bölümlere bölüştürülmesinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükümleri esas alınır.
c- Ada ortak gider ve/veya avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, aylık % 10 hesabıyla gecikme tazminatı ödemek zorundadır.
d- Kat malikleri, ada kapsamındaki ortak yapı yer ve tesisler üzerinden vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümünün veya kendinsin durumu dolayısı ile lüzum, ihtiyaç veya yararlanılmasına imkan olmadığını ileri sürmek sureti ile ada ortak gider payını ve/veya toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
e- Ada ortak yer ve tesislerine, kusurlu hareketiyle kat maliklerinden veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi (örneğin kiracı veya misafiri) zarar verirse, bu zarardan zararı veren ve kat maliki birlikte ve MÜTESELSİLEN sorumludur. Verilen zarar, gerektiğinde ortak giderlerden karşılanır ve sorumlulardan istenir.
HÂKİMİN MÜDAHALESİNİN İSTENMESİ
MADDE 51
1- Blok- Kat Malikleri Kurulu, Ada Temsilciler Kurulu veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ile bunların Yönetim Kurulları tarafından verilen kararı yasalara veya yönetim planı hükümlerine aykırı bulan kat maliki, Sulh Mahkemesi'ne başvurarak kararın tamamen veya kısmen iptalini isteyebilir.
2- Kat maliklerinden birinin (veya onun katından kira sözleşmesine veya diğer bir sebebe dayanarak yararlanan kimsenin) Kat Mülkiyeti Kanunu
