BİRLİK ÜZERİNDEKİ MAL VARLIKLARININ DEVRİ KONUSUNDA TESPİT EDİLEN YÖNTEMLER

Söz konusu varlıkların edinilmesi konusunda bilmemiz gerekenler:
Bilindiği gibi Esenkent  75 kooperatifin oluşturduğu Birlik (Esenyurt Esenevler Konut Yapı Kooperatifleri Birliği) tarafından kurulmuş 7332 konutluk bir kent.  Kentin tüm alt yapısı; yolları, kanalizasyonu, içme suyu şebekesi, elektrik şebekesi hatta ilköğretim okulu bile Esenkentli kooperatif ortaklarının birikimi ile inşa edilmiş ve ilgili kurumlara devredilmiş.

İnşaat süreci boyunca da Birlik’in üstünde önemli ölçüde gayrimenkul birikmiş. Alt yapı katılım bedeli olarak sonradan edinilmiş olanlar da var. Bu varlıkları ve şimdiki durumlarını bize ışık tutması açısından burada belirmemiz gerekiyor.

1-Aqua Dolphin: 32.500 m².  “Yap-işlet-devret” modeli ile bir firmaya 25 yıllığına devredilmiş. Süre bitiminde üzerindeki yapılaşmayla birlikte bize devredilecek. Aqua’nın aşağı tarafından geçen yol Belediye Meclisi kararı ile bizim arsamıza ilave edilmiş ve Belediye (ilave ettiği miktar kadar) hissedarımız olmuş durumda. Ancak bu birleştirme (tehvid) işlemi için Birlik’in onayı alınmamış. Bu nedenle usulsüz ve tehvid’in iptali için dava açılmış durumda.

2-ParkWay’de 150 m² (3 dükkân) işyeri: Söz konusu 3 dükkânın Birlik’e devri, ParkWay sahibinin Belediye’ye ödediği alt yapı katılım bedelinin bize (150 m²’ye) düşen kısmının tarafımızca ödenmediği gerekçesi ile yapılmamıştır. Konu Birlik tarafından mahkemeye taşınmıştır. Ancak sorunun mahkemesiz de çözülebileceği kanaatini taşımaktayız.

Bu iki gayrimenkulün devri için durumlarının öncelikle netleşmesi gerekmektedir.

3-Toplu Yapı Yönetim binası: Regnum Elitkent İş Merkezi içerisindeki 1400 m² kapalı alan ve altındaki müştemilatın ¼’ü ‘nün tapusu Birlik üzerinde ve devri için hiçbir engel söz konusu değil. Söz konusu varlık alt yapı katılım bedeli olarak Regnum İnşaat Şirketi’nden alınmış, sonradan edinilmiş mülk.

4-205 Ada’da 1060 m² arsa: Birlik tarafından kat karşılığı bir firmaya verildi ancak ruhsatı henüz çıkartılamadı. Devri konusunda bir engel yok.

5-Isı Sistemi: Esenkentteki tüm konutların ısıtılmasında kullanılan ve Doğa Termik Santrali’nden temin edilen kızgın suyun bloklara taşınmasını, dağıtımını sağlayan boru şebekesi, sayaçları ve diğer eklentileri. Toptan Isı Satış sözleşmesi ve ekleri. Bu sistem, bedeli tamamen kooperatif ortakları tarafından ödenerek kurulmasına karşın bir sözleşme ile işletmesi 50 yıllığına Teknik Isı’ya verilmiş.

Toplu Yapı Yönetimi, Isı Sistemi İşletme Sözleşmesi’nin asıl sahipleri olan kat maliklerinin çıkarları temsil edilmediği, sözleşmenin tek yanlı ve haksız hükümler içerdiği, kat maliklerini 50 yıl gibi bir süre haksız olarak sömürülmeye terk ettiği, kat maliklerini sahibi olmalarına rağmen üzerinde söz sahibi olmadıkları gerekçeleriyle iptalini mahkemeye başvurarak istemiş bulunmaktadır.

Açılan davada Teknik Isı, Toplu Yapı’nın Esenkent’i temsil etmediği, çoğunluğun aidat ödemediği, dolayısı ile taraf olamayacağı gerekçesi ile davanın reddi’ni istemiştir. Mahkemece bu talepler kabul edilmemiş geldiği aşamada, dosyanın teknik ve hukuk bilirkişileri tarafından incelenmesine, olayın yerinde keşfine karar vermiştir. Davayı kazanacağımız inancındayız. Isı Sistemi İşletme Sözleşmesinin iptali durumunda Isı enerjisini Esenkent adına toptan satın alan ve bloklara paylaştıran yapı Toplu Yapı Yönetimi olacaktır. Böyle bir uygulamada hiçbir kanuni engel yoktur. (Siteler ve bloklar zaten bu durumdadırlar) Isı sisteminden yararlanan tüm malikler zaten ortak durumundadırlar. Bizim iddiamız da Esenkentteki tüm konutların bu sistemin ve biriktirilmiş tüm varlıkların ortağı olduğu biçimindedir.

Burada aidat ödememe konusunda ısrar edenlerin durumunun ne olacağı sorusu akla gelebilir. Bilinmelidir ki aidat ödememe malın edinilmesi aşamasında kat maliklerinin yaptığı katkıyı ortadan kaldırmamaktadır. Yani her durumda, aidat ödese ya da ödemese kat maliki, ısı sistemi ve diğer varlıkları birlikte edindiğimiz için ortağımızdır. Biz bu inançta ve iddiadayız. Hiçbir kat malikini, adayı veya bloku bu yapının dışında tutmak zaten olası değil.

Esenkentlilerin emeğiyle oluşan değerlerin geri alınması konusunda Toplu Yapı Yönetimi’nin işlevi son derece önemli.  Toplu Yapı Yönetimi olmadan bu değerlere sahip çıkmak, geri almak hatta sözünü bile etmek çok olası değil. Toplu Yapı Yönetimi bu nedenle bazı çevreler tarafından kesinlikle istenmemekte.  Kaldırılması için olağanüstü bir çaba harcanmaktadır.

Varlıkların kat maliklerine devri yolları:
Birlik tasfiyesini gerçekleştirmek ve hayatiyetini bitirmek için Esenkentliler adına sahip olduğu malvarlıklarının tümünü bir yerlere vermek zorunda. Tasfiyeyi gerçekleştirmek içinde bu sorunu çözmek zorundayız. Birlik bu varlıklarını satıp üyeleri arasında bölüştürebilirde. Ancak istediğimiz varlıkların edinilmesine katkıda bulunanların bundan pay almaları. Diğer yandan Isı Sistemi’ni zaten birilerine vermişiz, şimdi geri almak istiyoruz.

Araştırmalar sonucunda mal varlıklarının kat malikleri tarafından sahiplenilmesi konusunda ortaya çıkan alternatifler şöyle:

1-Müşterek Methal.  Tapu Tüzüğü’nün 26.maddesi ayrı ada ve parsellerde hatta ayrı şehirde olsa bile kat maliklerinin ortaklaşa tapu edinebileceklerini kabul etmektedir. Bu işlem Birlik tarafından kooperatiflere tapu tahsisi yapılırken yapılsa (Örneğin: Aqua 55 adaya taksim edilip tahsis edilse) sorunsuz gerçekleşmiş olacaktı. Ancak bu işlemin yapıldığı dönemdeki bilgilerimiz buna müsait olmadığı, ayrıca bazı varlıklarımızı da daha sonra edindiğimiz için şimdi bu aşamadayız.

Birlik tarafından bir yıl kadar önce tapu ekleri ile Esenyurt Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak belirtilen gayrimenkullerin kat maliklerine tapulanması istendi. Tapu Müdürlüğü bu talebe “adalardaki kat maliklerinin tapuyu kabul ettiklerine dair beyanın dilekçe ekinde bulunmadığı” gerekçesi ile olmaz dedi. Toplu yapı Yönetimi gerek “müşterek methal” olayını, gerekse bu girişimi bültenlerde detaylı biçimde anlatarak mayıs ayında yapılacak Genel Kurullarda müşterek methal’in oylanmasını tüm site ve bloklardan talep etti. Varılan sonuçta alınan Genel Kurul kararlarının sayıca yeterli düzeyde olmadığı görülüyor. Ayrıca Tapu Müdürlüğü’nün genel kurul kararlarını yeterli sayacağı konusunda da kuşkumuz var. Durumu Tapu İdaresi’nden ayrıca sorup, bu konuda ada genel kurullarında nasıl bir karar oluşturulması gerektiğini öğrenmemiz gerekiyor.

2-Mal varlıklarının henüz tasfiyesini bitirmemiş, üye kooperatiflere tahsis edilmesi. Bu yöntem çok daha kolay ve sorunsuz görünüyor. Birlik mülkiyetindeki tüm gayrimenkulleri bazı şartlarda ileri sürerek (Örneğin: uygulamada hiçbir kat malikinin dışlanmaması, Toplu Yapı Yönetimi yoluyla gelirlerinden yararlanması ve yönetimine katılması şartı ile) kooperatiflere tahsis edebilir. Şüphesiz ki en doğru olanı varlıkların tüm ortaklara arsa payları oranında bölüştürülmesidir. Bu durumda tasfiyesini bitirmiş kooperatiflerin üyeleri “varlıklarda kendilerinin de hakları olduğu” gerekçesi ile dava açabilirler. Bu yolla belki de tüm kat maliklerinin ortaklaşa mülkiyeti mahkeme kararı ile sağlanmış olur. Çünkü hem Birlik hem de malları paylaşacak ortaklar farklı bir tez ileri sürmüyorlar. Sadece tapulama işleminde zorluklar çıktığı için bu yola gidiliyor.

3-Birlik’in tasfiyesini iptal ederek “işletme Kooperatifi’ne” dönüşmesi. Bu durumda üye kooperatifler zaten kurucu olacaklar. Tasfiyesini bitiren kooperatiflerin üyeleri de başvuru halinde işletme kooperatifine üye olabilirler. Ortaya çıkması muhtemel bir takım sorunlara da tüzük değişikliği ile çözüm üretilebilir.

4-Mal varlıklarının Esenkent Kültür Sanat ve Eğitim Vakfı’na şartlı olarak devredilmesi. Gayrimenkullerin yönetimine Toplu Yapı Yönetimi yoluyla katılması ve gelirlerinin ayni yöntemle oluşturulan kararlar sonucu kente harcanması koşulu ile böyle bir karar alınabilir.

Toplu Yapı Yönetimi olarak, bu kararın temsilciler kurulumuzda oluşmasını özelikle istiyoruz. Çünkü: Bahsedilen işlemlerin hiç birini doğrudan sizin katılımınız ve çabanız olmadan gerçekleştirmemiz mümkün değil. Malvarlıklarına ortaklaşa sahip olabilmemiz, öncelikle ortak olduğumuzun kabul edilmesinden geçiyor.

Özellikle Isı Sistemi’ni sahiplenmeyi ve kentlinin çıkarları doğrultusunda kullanmayı planlarken ve bunun Toplu Yapı örgütlenmesi olmadan olamayacağı ortada iken, bazı blokların Toplu Yapı Yönetimi’nin ortadan kaldırılması amacı ile başlattıkları kampanya işimizi oldukça zorlaştırıyor. Baştanda belirttiğimiz gibi, tüm bu varlıkların, özellikle Isı Sistemi’nin ortaklaşa sahibiyiz. Ancak mücadelesini de ortaklaşa yürütürsek daha kısa sürede ve kesin olarak başarıya ulaşabiliriz.

Önümüzdeki dönemin, bu birliği sağlayacağımız bir dönem olmasını diliyor ve herkesi bu konuda çaba sarf etmeye davet ediyoruz.

TOPLU YAPI YÖNETİMİ